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Muitos fundos de investimentos imobiliários (FII) tiveram perdas amargas na bolsa de valores e até agora não recuperadas durante os últimos dois anos de pandemia.

O IFIX, índice da B3 que reúne os principais fundos imobiliários listados na bolsa, vem andando de lado desde o início da crise sanitária: sua pontuação está hoje ainda 9% abaixo do nível que registrava no início de fevereiro de 2020, logo antes de a crise do coronavírus atingir a bolsa brasileira.

Há um pedaço deles, porém, que está se recuperando com força: a rentabilidade dos dividendos.

Os dividendos são a distribuição semestral ou mensal dos lucros que os fundos imobiliários pagam a seus cotistas. Essa renda vem, geralmente, dos ganhos com aluguéis dos imóveis que administram ou do rendimento de títulos de renda fixa do setor imobiliário em que podem investir, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Até fevereiro, o retorno médio com dividendos dos fundos que compõem o IFIX acumulou 8,8% em 12 meses, de acordo com levantamento da consultoria de dados financeiros Economatica. É o maior retorno desde junho de 2017, quando o chamado “dividend yield” (taxa de dividendo) dos fundos imobiliários tinha ficado também em 8,8%.

A proporção é bem superior que o retorno do CDI nos mesmos 12 meses até fevereiro, que foi de 5,4%. A conta da rentabilidade dos dividendos, nos fundos imobiliários, é feita considerando o quanto o fundo distribuiu em lucros por cota dividido pelo valor da cota, que é, para os FIIs, o equivalente ao valor unitário da ação de uma empresa. Para chegar à rentabilidade média do IFIX, esta conta é ponderada pela participação de cada fundo que integra o índice. É uma maneira de dar uma indicação aos investidores de quanto o dinheiro que eles têm aplicado nesses fundos está rendendo.

Ajuda dos juros e inflação alta

Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos, explica que boa parte do retorno em alta se explica pelos chamados “fundos de papel”, que são os fundos imobiliários que investem não em imóveis físicos, mas em títulos de renda fixa ligados ao setor, os CRIs.

Os CRIs são títulos de crédito emitidos por instituições financeiras especializadas para financiar empreendimentos imobiliários. Como outros papéis de renda fixa, eles remuneram seus investidores geralmente com juros atrelados ao CDI ou à inflação – e, como os dois subiram no último ano, os rendimentos dos CRIs dispararam também.

Segundo Violatti, os fundos de papel vêm ganhando espaço desde 2018 e hoje representam cerca de 45% do IFIX. “Eles são muito beneficiados por juros e inflação mais altos, acabaram se tornando muito atrativos e sua representatividade acabou se refletindo no IFIX como um todo.”

Cálculos da XP indicam que o pagamento de dividendos por fundos que formam o IFIX representaram, só em janeiro, o equivalente a uma rentabilidade anual de 11,8%.

Considerada apenas a parcela do índice formada por fundos de papel, essa rentabilidade foi de quase 15%, enquanto em outros segmentos, como o de FIIs que investem em shoppings, ela ficou em 8%.

É por essa razão que tanto Violatti quanto outros especialistas do setor enxergam em 2022 uma oportunidade para investir nesses fundos imobiliários especializados em títulos financeiros.

“Começamos 2022 com a taxa de juros bem elevadas, acima de 10%, o que favorece os fundos de papel”, diz Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças especializado no mercado de fundos imobiliários.

“A rentabilidade dos fundos de tijolo deve estar em torno de 0,6% a 0,7% ao mês atualmente, enquanto a dos fundos de papel está chegando próxima do 1%”, disse ele.

Oportunidade de “comprar” imóvel barato

Os chamados “fundos de tijolo” são a outra grande parte do mundo dos fundos imobiliários. São os fundos que possuem ou administram imóveis reais, como shoppings, prédios corporativos, galpões ou hotéis, e que ganham com o aluguel e comercialização desses espaços.

Isso dá às pessoas que investem nesses fundos duas frentes possíveis de ganhos: a renda recorrente que vem dos aluguéis, paga aos cotistas na forma de dividendos geralmente mensais, e a possibilidade de valorização da cota, que é o pequeno pedaço do fundo que os investidores compram diretamente na bolsa de valores e cujo preço sobe e desce conforme a procura, de maneira muito parecida às ações.

Embora ainda menos atraentes que os fundos de papel nesse momento, esses fundos formados por imóveis reais, de acordo com os analistas, estão com os preços ainda muito abaixo do que realmente valem. Isso também dá a eles, agora, uma boa oportunidade de compra.

“É um ótimo momento para comprar fundos de tijolo, muitos deles com excelentes ativos e que estão com um valor ainda muito abaixo de seu valor patrimonial”, diz Moraes. “É como comprar um imóvel muito mais barato do que o que realmente vale.”

Os fundos que investem em shoppings e em lajes corporativas são alguns que, depois de passar por maus bocados com muitas lojas e escritórios vazios durante a pandemia, já mostram uma retomada das atividades nos principais centros comerciais do país, de acordo com os analistas.

Outros, como os de galpões logísticos, muito procurados por empresas de e-commerce, nunca pararam, cresceram ainda mais durante a pandemia e seguem ainda aquecidos.

“São fundos que estão com descontos muito atraentes. Não significa que as cotas deles vão ter altas significativas agora, não há muito sinais disso ainda”, diz Violatti, da XP.

“Mas estamos, sim, em um ponto de entrada bem interessante para aquele investidor que é orientado para o longo prazo, que sabe que não se compra um imóvel hoje para vender amanhã, que vê que eles estão pagando dividendos mensais e que podem voltar a se valorizar em algum momento.”