As cinco Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AITPs) de Natal, previstas na revisão do Plano Diretor, estão a um passo de serem regulamentadas. Em sua maior parte, essas áreas compreendem a orla da cidade, desde o Morro do Careca, na zona Sul, passando pela Via Costeira, praias centrais e Redinha, na zona Norte. Por isso, a expectativa é de que, após a regulamentação, possam se desenvolver e receber mais investimentos. O projeto chegou à Câmara Municipal em Regime de Urgência para atender as exigências do novo Plano Diretor, definindo o que pode ser construído nessas AEITPs, a altura e os tipos dos empreendimentos.
“Percebemos nas discussões que culminaram na revisão do Plano Diretor que as duas maiores preocupações sobre estas áreas costeiras eram a manutenção do gabarito, impedimento de usos degradantes que pudessem poluir as áreas de alguma forma”, explicou o prefeito Álvaro Dias na justificativa do projeto.
Ele também frisou que o Plano Diretor trouxe outras alterações na dinâmica urbanística municipal, a exemplo da implantação dos eixos estruturantes, extinção da zona de adensamento básico e instituição da bacia de esgotamento sanitário como fator para definição do coeficiente de aproveitamento máximo dos bairros.
O Coeficiente de Aproveitamento, índice que determina o potencial construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo como base a área do terreno, não é o mesmo para as cinco AEITPs, conforme explica o titular da Semurb, Thiago Mesquita. “Vai depender exatamente da capacidade de suporte das bases de esgotamento sanitário dessas áreas. Então, isso vai variar de área pra área”, disse ele. “Em Ponta Negra, o coeficiente de aproveitamento máximo que se tem é 3.5. Na Via Costeira, o sistema de esgotamento pega até 4. Então, estamos fazendo de forma coerente ao que o Plano Diretor estabeleceu”, completa o gestor.
O Plano Diretor já prevê o uso misto e residencial multifamiliar nas Áreas de Interesse Turístico, inclusive na modalidade de condomínio em multipropriedade. “É uso misto, só que na Via Costeira, a única restrição são que equipamentos multifamiliares, condomínios residenciais multifamiliares, vai se poder construir na modalidade de multipropriedades”, conta Thiago Mesquita. Com isso, o uso misto, deve estar consorciado com atividades não residenciais e garantindo o acesso público à praia.
O gabarito, que na prática é altura do prédio, também obedece a legislação já aprovada. “Em Ponta Negra é 7,5 metros. Na Via Costeira, nós voltamos ao gabarito de 15 metros acima da avenida. Nas praias centrais são os gabaritos já definidos no plano diretor”, diz secretário.
Significa que na Praia do Meio, por exemplo, o limite é de 21 metros na primeira quadra, aumentando gradativamente para 27 metros na segunda e 60 metros na terceira. Na Redinha, são possíveis construções de até 10 andares, ou 30 metros. Na AEITP 5, que compreende as dunas da zona Oeste, o limite é igual a Ponta Negra.
Caso haja sobreposição dessas áreas com alguma Zona de Proteção Ambiental (ZPAs), aplicam-se as normas de uso e ocupação do solo estabelecidas para as ZPAs.
Área non aedificandi
A proposta de regulamentação das AEITPs também cria a Subzona 1 da AEITP 1, que corresponde aos lotes às margens da Avenida Engenheiro Roberto Freire, antes denominada como Área Non Aedificandi. A ocupação dessa parte específica, segundo o projeto, ficará condicionada à prévia aprovação pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb) do projeto de intervenção na área, a ser definido no prazo de dois anos.
Esse trecho engloba nove quadras, localizadas entre a Roberto Freire, a Rua Pedro Fonseca Filho, a Avenida Senador Dinarte Medeiros Mariz e a Rua Cláudio Gomes Teixeira. Trata-se de um conjunto de terrenos privados, que desde 1979 estavam impedidos de receberem qualquer tipo de construção. Porém, com o novo Plano Diretor de Natal (Lei 208/2022), a área passou a integrar a AEITP-01, edificável, desde que se resguarde o valor cênico paisagístico do Morro do Careca e seu entorno.
O gabarito de construções foi limitado ao nível da calçada da Avenida Roberto Freire, excetuando os elementos de guarda-corpos, cujo fechamento seja executado de material transparente até a altura de um metro, com garantia total para preservação de paisagem do morro. Há a expectativa de que o Município execute um projeto único, que poderá ser feito por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP), um projeto urbano local (PUL) ou através de uma Operação Urbana Consorciada (OUC), com os donos dos lotes.
Projeto tramita em regime de urgência
Para obedecer o prazo de 24 meses, contados a partir da sanção do novo Plano Diretor de Natal, o prefeito Álvaro Dias pediu que os vereadores votem o projeto de regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AITPs) em regime de urgência.
A presidente da Comissão de Justiça, primeira pela qual a matéria deve passar, explica que as matérias do Executivo municipal, que chegam em regime de urgência, possuem um prazo especial para tramitação. “Nesse contexto, elas precisam ser aprovadas em até 45 dias. Os prazos nas comissões são reduzidos à metade”, esclarece a vereadora Nina Souza (União Brasil).
Após passar pela comissão que ela preside, o texto deve seguir para a comissão de Finanças e, por fim, pela de Planejamento Urbano, antes de chegar ao Plenário. Além disso, o texto pode receber emendas dos vereadores. “As Áreas Especiais de Interesse Paisagístico precisam ser regulamentadas seguindo critérios rígidos, que permitam o desenvolvimento, mas principalmente garantam a preservação ambiental”, pontua a parlamentar.
Segundo o titular da Semurb, Thiago Mesquita, o regime de urgência se deve ao prazo estabelecido pelo Plano Diretor. “Então, já deveria ter sido regulamentado no dia 7 de maço de 2024. Nós estamos atrasados e esse é o único motivo (da urgência). A regulamentação é básica, é simples e não tem nada de polêmico. É apenas um rito processual. Com essa regulamentação, vai melhorar ainda mais a segurança jurídica naquela região para quem quer empreender”, pontua o secretário.
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Veja quais são as AEITPs a serem regulamentadas
AEITP 1:
Morro do Careca até o Hotel SERHS na Via Costeira
AEITP 2:
Via Costeira, a partir do Hotel SERHS
AEITP 3:
Praias Centrais
AEITP 4:
Margem esquerda do Rio Potengi, incluindo a Redinha
AEITP 5:
Cordão Dunar dos Bairros Guarapes e Felipe Camarão
Deu na Tribuna do Norte